リースバック契約はマンションも対象？メリット・デメリット・トラブル事例も解説

リースバックはマンションも活用できる！

戸建住宅のみを対象とするリースバック事業者も多いですが、なかには、自宅や会社事務所、店舗、工場など物件の種別に関わらず、幅広い不動産に対応し、戸建住宅にもマンションにも対応するリースバック事業者もあります。

実際、2020年時点に行われたアンケート結果では、戸建住宅とマンションのリースバック件数はほぼ同数となっています※。リースバック事業者によって取扱いは異なるものの、リースバックはマンションでも活用できる可能性が高いでしょう。

※出典：株式会社価値総合研究所「リースバックの現状について」

リースバックの仕組み

リースバックとは、自宅など所有している不動産を売却してまとまった資金を得ながら、同時に、リースバック事業者と、売却した不動産について、賃貸借契約を結び、リースバック事業者に家賃を支払うことで、売却した不動産に暮らし続けることができる仕組みです。

リースバックでは、不動産売却時に不動産買取金額を、現金一括で受け取れます。そして、その売却した不動産について、リースバック事業者との間で賃貸借契約を締結することで、住み慣れた不動産に住み続けながら、資金調達できるところがメリットです。

リースバックでの戸建住宅とマンションの違い

リースバックを利用する際、売却する不動産が、戸建住宅かマンションかのどちらを対象とするかによる違いは、特にありません。不動産の売却価格は周辺相場や築年数、住宅ローンの残債、契約後に支払う家賃などから個別に判断されるため、戸建住宅かマンションかという不動産の種別は、リースバックを利用できるか否かに影響しないからです。

ただし、マンションの場合、戸建住宅と違って、管理組合に支払う管理費や修繕積立金があるほか、土地も資産に含まれる戸建住宅に比べると、建物の老朽化にともなう資産価値が減少しやすいことから、売却価格の査定が厳しくなる可能性があります。

とはいえ、マンションは、駅の近くなどの好立地に建設される傾向にあり、都心部を中心に立地の良さが評価されることが多いため、戸建住宅との売却価格の差は、それほど大きくないとも考えられます。

自宅マンションをリースバックの対象として扱うリースバック事業者の選び方

リースバックを利用してマンションを売却したい場合は、まずは信頼できるリースバック事業者を見つけることが大切です。以下では、信頼できる業者を選ぶポイントを紹介します。

マンションをリースバックした実績が多いかどうか

リースバック事業者によって、物件の種別ごとに得意分野・不得意分野が存在するため、マンションの価値を適正に査定できる業者を選ぶことが重要です。

不動産市場でマンションの扱いに精通したリースバック事業者であれば、安心して査定を依頼でき、納得して売却できるでしょう。気になるリースバック事業者をみつけたら、マンションのリースバック契約に関する実績を確認しましょう。

また、リースバック契約を締結する際には、「不動産の売買」と「不動産の賃貸」の2つの契約が絡むため、気になるリースバック事業者が、どちらの知識や経験も備えているか、あわせて確認しておくと安心です。

家賃が周辺の相場から離れすぎていないかどうか

リースバックを利用して自宅マンションを売却し、売却した自宅マンションについて賃貸借契約を締結し、住み慣れた自宅マンションに住み続けるには、自宅マンションの売却後、売却した自宅マンションについて、リースバック事業者と賃貸借契約を結び、賃借人として、リースバック事業者に対し、家賃を支払う必要があります。

リースバック事業者は、自宅マンションの管理費や修繕積立費、固定資産税などを考慮して、売却後の自宅マンションの家賃を決めるため、通常、リースバック契約で設定される自宅マンションの家賃は、周辺相場よりやや高めの傾向です。しかし、あまりに高すぎる家賃が設定された場合は、家計の変化などにより、売却した自宅マンションの家賃の支払いが困難になるおそれがあるため、設定された自宅マンションの家賃が、ご自身の許容できる範囲であることを確認しましょう。

戸建住宅に比べると、マンションは周辺の賃貸物件から家賃相場を簡単にリサーチできます。ご自身で、リースバック事業者から提示された売却予定の自宅マンションの家賃と相場を比較すれば、リースバック事業者を選ぶ際の判断材料になるでしょう。

リースバック契約の自由度が高いかどうか

同じリースバック契約による取引でも、契約内容によって自由度が異なります。ご自身の希望を叶えるリースバック契約となるように、より選択肢が多く、自由度の高い契約を実現するリースバック事業者を選びましょう。

リースバック契約の自由度は、主に次のポイントで測ります。

リースバック契約を締結して自宅マンションを売却した場合、将来、自宅マンションの所有権をリースバック事業者から買い戻せる可能性があります。ただし、買い戻し（再売買の予約）についてはリースバック契約締結時に決まる場合がほとんどで、買い戻しをすることができる期間が限定される場合もあります。

また、リースバック契約を締結し、自宅マンションを売却した後も、同じ自宅マンションに住み続けるためにリースバック事業者と締結する賃貸借契約には、「定期借家契約」と「普通借家契約」の2種類があります。締結する賃貸借契約が、「普通借家契約」であれば、ご自身が希望する限り住み続けることは可能ですが、「定期借家契約」の場合、賃貸借契約を更新できなければ、立ち退かなければなりません。

多くのリースバック事業者が、リースバック契約の賃貸借契約については、定期借家契約を採用していますが、その場合には、賃貸借契約の契約期間や更新ルールを細かく確認する必要があります。売却した自宅マンションに長く住み続けたい場合は、リースバック契約の賃貸借契約を普通借家契約のとして締結するリースバック事業者を選びましょう。

自宅マンションをリースバックするメリット

自宅マンションをリースバックするメリットには、主に次のようなものがあります。

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

自宅マンションの売却に時間や労力がかからない

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却するということは、自宅マンションという不動産を売買することが含まれますが、不動産を売買するためには、不動産会社との間で、不動産を売買するための相談から始まり、不動産の買い手が現れるまでの待機時間、不動産を売却した後の引越しなど、通常の不動産売買は多くの時間や労力がかかります。

しかし、リースバック契約を利用する場合、リースバック事業者との間で、リースバック契約を交わせば、通常の不動産売買よりも、早く売却代金を受け取れ、引っ越さずに同じマンションで暮らすことが可能です。

マンションの管理費や修繕積立費、固定資産税などが不要になる

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した後、自宅マンションの所有権は、持ち主からリースバック事業者に移ります。そのため、自宅マンションをリースバック事業者に売却した以降は、固定資産税やマンションの管理費・修繕積立費、修理などの維持費、火災保険料など、マンションの所有に伴う費用負担は不要です。

また、住宅ローンが残っている状態のマンションも対象とするリースバック事業者は多く、リースバック契約し、自宅マンションを売却した後の売却代金で、住宅ローンを完済すれば、住宅ローンの支払いもなくなります。

住宅ローンが残っている状態でのリースバック活用について、より詳しく知りたい方は次の記事もご覧ください。

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住宅ローンが残っていてもリースバックできる？利用できないケースや注意点を解説

使い道が自由なまとまった資金を受取れる

通常、自宅マンションを売却すれば、新しい住居の購入や引越しに費用がかさみ、暮らす場所や生活は大きく変化します。

しかし、リースバック契約を利用して自宅マンションを売却すれば、住み慣れた自宅マンションで変わらぬ暮らしを続けながら、売却代金としてまとまった資金を得られます。

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した代金の使い道は自由なため、住宅ローンの返済や生活資金、教育費、相続対策、高齢者施設への入居など、幅広い目的に利用できます。

リースバック契約の内容によっては将来マンションを買戻せる

一般的な不動産売買契約によって自宅マンションを手放すと、買い戻し特約が付けられなければ、自宅マンションを買い戻せる保証はありません。

しかし、リースバック契約を利用した場合では、将来の買い戻し（再売買の予約を含む）に対応するリースバック事業者も多く、リースバック契約の内容にもよりますが、売却した自宅マンションの所有権を取り戻せる可能性を残せます。

「まとまった資金を用意したいが、自宅を完全に手放すのは惜しい」とお悩みの方にとって、リースバックは有力な選択肢となるでしょう。

リースバック契約を利用した場合の買い戻しについて、より詳しく知りたい方は、次の記事もご覧ください。

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自宅マンションを売却したことが周囲にはわからない

「自宅を売却すると、周囲の方に家計の心配をされるのでは」と不安に感じる方もいるかもしれません。リースバック契約を利用して自宅マンションを売却しても、基本的に住人の生活が変わることはないので、自宅マンションを売却したことが、近所の方に知られる心配はほとんどありません。

しかし、ご自宅がマンションの場合は、管理組合から脱退することになるので、近所の方に、ご自宅を売却したことを知られてしまう可能性があるため、ご注意ください。

自宅マンションをリースバックするデメリット

次に、自宅マンションをリースバック契約する場合に考えられるデメリットを紹介します。

それぞれ詳しくみていきましょう。

自宅マンションの所有権がリースバック事業者に移る

自宅マンションについて、リースバック契約を締結し、売却した後、ご自身の立場は、自宅マンションの所有者から、賃借人に変わり、リースバック事業者が所有者になります。

そのため、自宅マンションを資産として子どもに残したいなど、自宅マンションを所有し続けたいと考える方にとっては、リースバックがデメリットとなりうる可能性があります。

また、売却した自宅マンションについて、賃貸借契約を締結した後は、所有者であるリースバック事業者の許可なく、自己判断でリフォームや修繕などを行えなくなり、不自由を感じるおそれもあります。

これまで不要だった家賃を支払わなければならない

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した後も、同じ自宅マンションに住み続けるには、所有権を持つリースバック事業者へ、毎月、売却した自宅マンションの家賃を支払わなければなりません。

自宅マンションに住み続けたいと考える期間や収入、家賃額などによっては、家賃の支払いが、毎月の家計に負担となることもあります。

自宅マンションの売却価格が相場より低めの傾向にある

リースバック契約に基づく自宅マンションの売却価格は、一般的な不動産市場の相場より低めの傾向にあります。自宅マンションの状態にもよりますが、リースバック契約を利用した場合の売却価格は、一般的な不動産市場の相場のおおむね60％～80％前後とされています。

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した場合、売却代金として、申込から2～4週間ほどでまとまった資金を手にできるメリットはありますが、希望した売却価格より低い売却代金しか手にすることができない場合もあり得ます。

また、リースバック契約を利用して自宅マンションを売却する場合、売却価格に対する利回りで、売却した自宅マンションの家賃が決定されるため、自宅マンションの売却価格を上げればそれだけ家賃も高くなる可能性があります。

自宅マンションを売却した後も、売却した自宅マンションに長く住み続ける予定であれば、売却価格を抑えるとか、近々住み替えを予定している場合は売却価格を上げるなど、ライフプランに合わせて、リースバック事業者と売却価格の交渉しましょう。

知っておきたいマンションのリースバックのトラブル

リースバック契約を利用して自宅マンションを梅雀する方法は、資金調達に役立つ仕組みですが、リースバック契約をよく理解していなかったり、契約を締結するリースバック事業者をきちんと吟味していなかったりすると、トラブルに発展する場合もあります。

ここでは、リースバック契約を利用して自宅マンションを売却する際に後悔しないために知っておくべきトラブルをまとめています。そもそもマンションをリースバック契約の対象としていないリースバック事業者もいるので、まずは、対応してもらえるか確認しておきましょう。

リース期間に家賃が引き上がる

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した後、売却した自宅マンションのリース期間中に、家賃を引き上げられる場合があります。

リースバック契約を締結した時より、売却した自宅マンションの家賃を値上げすることは不当ではありません。借地借家法において、正当な理由があれば、賃貸物件の家賃の値上げは認められると定められています。

想定外の家賃アップを防ぐには、途中で売却した自宅マンションの家賃の値上げをしない旨を、リースバック契約書に入れてもらうのが望ましいでしょう。

しかし、周辺の相場や状況により、売却した自宅マンションの家賃が変更されることは十分考えられるため、リースバック契約書の中に、家賃を値上げしない旨を明示してもらえないケースも多くあります。

売却した自宅マンションについての賃貸借契約期間の途中で、家賃の値上げを告知された場合でも、リースバック事業者との間で、家賃交渉は可能なので、いざというときのために、このことは、頭に入れておくと良いでしょう。

資金不足で買い戻せない

売却した自宅マンションを買い戻しするつもりでリースバックを締結して自宅マンションを売却したのに、買い戻し価格や条件が、想定外となってしまい買い戻せないのもよくあるトラブルです。

売却した自宅マンションの買い戻しの価格に関しては、リースバック契約締結時に決まる場合と自宅マンションを売却した後変動する場合とがあります。希望があれば、リースバック契約を締結する際の自宅マンションについての売買契約書の特約に、買い戻しを希望する旨を明記してもらい、いざ、買い戻しをするという時に、買い戻し価格や条件が、想定外のものとならないよう対策しましょう。

なお、買い戻し価格の相場は、売却価格に対して10〜30%上乗せされた価格です。相場を理解しておくと、価格を提示されたときに妥当か否かの判断がしやすいです。

住み続けることができなかった

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した後も、売却した自宅マンションに長く住み続けたい場合、リースバック契約の賃貸借契約の条件をよく確認しておきましょう。

リースバック契約の賃貸借契約には、以下の2種類があります。

普通賃貸借契約の場合、契約期間の縛りはありません。一方で、定期賃貸借契約の場合、賃貸借の期間が限定されており、期間満了すると退去する必要があります。

長く住み続ける前提でのリースバック利用なら、普通賃貸借契約を結びましょう。

リースバック事業者が売却してしまった

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した場合、自宅マンションの所有権がリースバック事業者に移ります。そのため、条件次第では第三者に売却される可能性があります。

なかでも、賃借人に相談や報告なしに、リースバック事業者が第三者に売却し、トラブルになるケースがあるので注意が必要です。賃借していた自宅マンションが第三者に売却された場合、新たなオーナーと賃貸借契約を結ぶ必要があり、家賃が上がったり、退去を求められたりするケースもあります。

賃借している自宅マンションを売却されるリスクを下げるには、資金力があるリースバック事業者を選ぶことが大切です。併せて、リースバック事業者に、賃借している自宅マンションが売却される可能性があるかも確認しておくとよいでしょう。

駐車場が利用できなくなった

自宅マンションを売却する前に、自宅マンションの駐車場を利用していた場合、リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した後、駐車場を利用できなくなる可能性があります。リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した後は、自宅マンションの所有者ではなくなるため、別の人が駐車場の利用を希望されている場合、マンションの所有権がある人が優先になることもあります。

マンションの駐車場の利用に関しての判断をおこなうのは、管理組合です。リースバック契約を利用して自宅マンションを売却する前に、駐車場を継続して利用ができるのかを、管理組合に確認しておき、利用することが難しい場合は、マンション周辺の駐車場の空き状況や費用を見てから、リースバック契約を利用するか否かの判断を進めましょう。

自宅マンションを活用したリースバックを成功させるポイント

自宅マンションを活用したリースバックを成功に導くために、押さえておきたいポイントを3つ紹介します。

それぞれ、詳しくみていきましょう。

売却価格の相場をリサーチする

不動産の売却価格は、地域や物件の種別、築年数などによって相場が決まります。リースバック事業者から自宅マンションの売却価格を提示されたら、周辺の相場から大きく外れていないか確認しましょう。

例えば、リースバック事業者に提示された価格の根拠を、リースバック事業者に問い合わせる、複数のリースバック事業者にあたって周辺の売却価格の相場をリサーチするなどの方法があります。

ご自身が、自宅マンションの売却で後悔を残さないように、納得できる売却価格で契約しましょう。

支払い続けるのに無理のない家賃かどうか考える

リースバック契約を利用して自宅マンションを売却した後も、同じ自宅マンションで住み続けるには、リースバック事業者に対し、毎月の家賃の支払いが必要です。リースバック契約当初は、自宅マンションの売却代金が入ったばかりで家計に余裕があっても、やがて、毎月の家賃の支払いが家計の負担となるおそれがあります。

また、売却した自宅マンションの家賃の増額や給与の減少、病気・けがなど、ご自身が想定していなかった事情から、毎月の家賃の支払いが困難になることも考えられます。

リースバック契約を締結した時に、リースバック事業者から、売却した自宅マンションの家賃を提示されたら、売却した自宅マンションで住み続けたい期間、例えば2年、5年、10年など具体的な数字をもとに、無理なく支払える金額かどうか計算しましょう。

買い戻しの可能性がある場合は、リースバック契約の内容をよく確認する

いったんは手放した自宅マンションでも将来買い戻せる可能性があるからと、リースバック契約に魅力を感じる方もいるかもしれません。

しかし、売却した自宅マンションの買い戻しに対応しない、または一定期間内のみ対応するなど、買い戻しに制限を設けるリースバック契約も珍しくありません。さらに、売却した自宅マンションの家賃の滞納などで賃貸借契約が不履行になれば、賃貸借契約が解除されるとともに、売却した自宅マンションについての買い戻しの権利を失います。

将来の買い戻しを見込んでリースバック契約を利用することを検討している場合は、リースバック契約を締結する前に買い戻しに関わる契約の内容をよく確認し、リースバック契約を締結した後は、買い戻す権利の維持に努めましょう。

リースバックは専門の会社に相談するのがおすすめ

リースバックの主な相談窓口には、以下の2種類があります。

ただし、不動産仲介会社ではリースバック契約を取り扱っていないケースもあるため、リースバック契約を利用したいのであれば、リースバック契約専門の事業者に相談するのをおすすめします。

また、リースバック契約専門の事業者であれば、豊富な実績や知識がある上に、取引時に仲介手数料が発生しない点も魅力です。

自宅マンションをリースバック契約を利用して売却したい場合には、ご自身のライフプランに合わせて検討しよう

リースバック契約は不動産の売却でまとまった資金を手にしながら、その後も売却した同じ不動産を賃借りできる仕組みです。戸建住宅だけではなく、マンション、オフィスや工場など、あらゆる不動産が契約対象となりえます。

自宅マンションをリースバック契約を利用して売却する場合では、自宅マンションを売却した後、固定資産税や火災保険料のほか、マンションの管理費や修繕積立費などの負担がなくなるなどのメリットがあります。

一方で、これまでなかった家賃の支払いが生じるため、ライフプランに合わせて検討しましょう。