任意売却とリースバックの違いは？メリット・デメリットや併用の注意点を解説

「任意売却」と「リースバック」はどちらも自宅を売却するための手段

任意売却とリースバックは、どちらも自宅を売却するための手段ですが、目的や条件が異なります。仕組みを把握しないまま売却を進めた場合、不利な条件で売却が決まってしまい、思うような結果が得られない可能性も考えられます。

住宅ローンの返済が困難になって自宅の売却を考える際には、任意売却とリースバックの違いを正しく理解し、ご自身のご希望にあわせて検討することが大切です。

任意売却とは？

任意売却とは、何らかの理由で住宅ローンの返済ができない場合、売却後も住宅ローンが残る自宅を債権者（金融機関）の合意を得て売却する方法です。自宅を売却して資金を獲得し、債権者への返済に充てるための手段として利用されます。

任意売却の特徴としては、債権者（金融機関）の合意がなければ売却が認められない点が挙げられます。

通常、住宅ローンの残りがある場合は、残りの住宅ローンを一括で返済し、残債がゼロにならなければ、債権者（金融機関）は売却を認めません。

自宅の所有者が、残りのローンを一括返済する資金を準備できる状況であれば、問題なく、自宅を売却する話を進められます。また、仮にローンの残債より低い売却価格であったとしても、自宅物件の売却以外で、残りのローンを一括返済する資金を用意できる状況であれば、自宅の所有者の自由な意思で売却の話を進められます。

しかし、自宅の所有者が月々の返済も困難な状況の場合、残りのローンを一括して返済することは現実的には難しいでしょう。このような場合に検討したいのが任意売却です。

債権者（金融機関）から任意売却の合意を得れば、住宅ローンの残額を下回る金額での売却も可能です。

そのため、自宅の売却価格とローン残額との差額が気になるところですが、破産して免責となった場合を除き、残った部分は一般的に分割で返済していく方式がとられます。

自宅の売却時点での返済能力などを考慮して、新たに返済計画が組まれるため、所有者の経済状況に合わせた無理のない返済金額になる可能性が高くなります。

任意売却を利用するメリット

住宅ローンの返済が困難になった場合、債権者（金融機関）が貸したお金を回収する最終的な手段として競売が想定されます。

競売とは、債権者（金融機関）側が申し立てた不動産を裁判所が差し押さえて売却し、売却代金から債権を回収する手段をいいます。

裁判所が介入する競売の特性上、売却までの手順も煩雑です。対象物件の調査や公告・入札などの手順を経て、売却が決まれば、買主に引き渡されます。もし、所有者が退去できない事情が一時的に生じたとしても、強制執行されます。

また、競売での売却価格は、一般的に市場相場より低くなりやすいとされています。

任意売却の方法であれば、競売ほど手順が煩雑ではなく、競売よりは高い価格で売却できる可能性が高くなるため、経済的な恩恵も大きくなります。

任意売却を利用するデメリット

前項では任意売却のメリットを解説しましたが、利用を検討している方は、任意売却のデメリットも把握しておきましょう。

任意売却は、債権者（金融機関）に対する住宅ローン残債の返済が目的であり、かつ、売却価格は自宅の所有者である売主ご自身が決定することはできず、債権者（金融機関）の合意が必要です。

債権者が納得しない金額であれば、たとえ売却先が見つかったとしても、任意売却を進められない場合があることをため注意しましょう。

リースバックとは？

任意売却と同時によく検討されるのが、「リースバック」という売却方法です。

リースバックは自宅を売却し、売却先に家賃（リース料）を支払って、借家として自宅に住み続ける方式をいいます。

売主である自宅の所有者と買主は、自宅の売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。買主は主にリースバック事業者ですが、買主が法人であるとは限りません。場合によっては、個人投資家であるケースも考えられます。

リースバックについてより詳しく知りたい方は、次の記事をご覧ください。

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リースバックを利用するメリット

自宅を売却しても借家として住み続けられる点が、リースバックの大きな特徴です。住み慣れた家に引き続き居住できるメリットは、特に転居に不安を抱える高齢者世帯にとっては嬉しいポイントでしょう。

また、売却によりまとまった資金を手にでき、住宅ローンの残債があれば返済に充てられるほか、固定資産税や管理費・修繕積立金（マンションの場合）などの負担がなくなるなどのメリットも存在します。

さらにリースバックでは、契約内容によっては売却後に買い戻しも可能です。一度は自宅の名義を手放したものの、思い入れがある・相続させたいなどの理由で、やはりご自身の所有に戻したい方もいるかもしれません。

ただし、場合によっては買い戻しができないケースも考えられるため注意が必要です。「資金の余裕ができたため買い戻したい」と思っても、契約内容によっては認められない可能性も考えられます。

リースバックの契約を締結する際は、買い戻しに関する条項を盛り込むか否かも含め、内容を必ず確認しましょう。

リースバックを利用するデメリット

リースバックを利用するデメリットとしては、家主となるリースバック事業者に対し、借家として自宅に住み続けるために、毎月決められた家賃を支払わなければならない点が挙げられます。このようなデメリットを理解した上で、リースバックを利用を検討する際には、ご自身の生活スタイルや経済状況を考慮しなければなりません。

また、自宅を売却すると、当然のことですが、自宅は、ご自身の名義ではなくなるため、自宅の設備などを変更する際には、原則として、自宅の所有者となったリースバック事業者の許可が必要です。特にシニア世代の場合、バリアフリー工事を希望する家庭も多いかもしれませんが、リースバック事業者の許可がなければ、リフォームも勝手には行えません。

ただし、リースバックは前述のとおり買い戻しができる場合がある点は把握しておきましょう。売却した自宅を買い戻し、所有名義がご自身に戻れば、リフォームなどを自由に行えます。

リースバックを利用した場合、自宅を売却した所有者が死亡した後に、遺族に自宅を相続させられない点にも注意が必要です。

他方で、自宅を売却することなく、現金化しない場合、現金と違って、自宅という不動産をそのまま分けることはできませんから、相続がスムーズに進まない可能性も想定されます。

このようなトラブルを避ける観点で見ると、リースバックの利用はメリットとなる場合も考えられます。しかし、対象に自宅物件の名義が共有の場合、共有者全員が売却に同意しなければリースバックを利用できない点もデメリットのひとつです。

そして、リースバックを利用する場合、通常の売却より売却価格が低くなる傾向にある点もデメリットのひとつです。

任意売却とリースバックの違いは？

任意売却とリースバックの違いを解説します。主な相違点は以下のとおりです。

以下で詳しく見ていきましょう。

目的の違い

リースバックは、主に老後資金や住宅ローン返済資金などのまとまった資金を調達し、自宅に住み続けるための手段です。

一方、任意売却は住宅ローンの返済が困難な場合に債務を減らすための手段であり、主に競売を回避するために利用されます。

自宅に住み続けられるかどうかの違い

リースバックの場合は、売買契約と同時に賃貸借契約を締結します。基本的に売却先がリースバック事業者となり、利用者はリースバック事業者に毎月家賃を支払います。

売却しても家賃を支払えば自宅に住み続けられる点がリースバックの特徴ですが、契約内容によって居住できる期間や条件が定められている場合がある点に注意しましょう。

任意売却する場合、通常は物件の引き渡しが必要です。ただし、任意売却とリースバックを併用する場合は家賃を支払って引き続き居住できます。

売却価格・住宅ローン債権者の合意の違い

リースバックは多くの場合、不動産市場の相場のおおむね60％～80％前後で取引されます。任意売却で自宅を売却する場合は、住宅ローンの債権者などが納得する価格でなければ手続きを進められません。

リースバックは、ローン残債があっても利用できる場合があります。ただしローンの返済が残っている場合は、残債を上回る価格で売却するか、売却額と自己資金で一括返済する必要があります。

売却先・売却までの期間の違い

リースバックでは、リースバック事業者に自宅を売却します。売却活動を行わないため、売却までの期間が比較的短く、最短1週間～1か月程度での現金化が可能です。

一方、任意売却の場合は通常の不動産市場で売却活動を行い、第三者に売却します。そのため、売却までの時間が比較的長く、買い手がなかなか見つからないケースもあります。

任意売却とリースバックの併用は難しい？

一般的に任意売却とリースバックの併用は難しいです。債権者である金融機関が任意売却とリースバックの併用を認めるケースが少ないためです。

金融機関がリースバックの併用を認めない理由の例として、以下が挙げられます。

また、金融機関から併用の承諾が得られても、リースバック事業者の審査によって併用が難しいケースもあります。

任意売却とリースバックの併用時の注意点

一般的に任意売却とリースバックの併用は難しいですが、金融機関から承諾を得たうえでリースバック事業者の審査に通った場合には併用が可能なケースがあります。

任意売却とリースバックの併用時の注意点は以下の3点です。

競売を回避したい場合は、競売の入札期間を通知する「期間入札通知」が届くまでに任意売却（リースバック）を完了させましょう。入札が始まった場合、競売は続行されてしまいます。

また、売却価格が市場相場より低くなる場合が多い点も理解したうえで、利用を検討しましょう。

任意売却とリースバックの違いを理解して適切な方法を選択しよう

任意売却は住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者の同意を得てローンの残債より低い価格で売却する方式です。リースバックは自宅を売却し、買主に家賃を支払って住み続ける方式です。

また、任意売却とリースバックは一般的に併用が難しいです。ご自身の状況にあわせてどちらを選択すべきかを検討しましょう。

リースバックであれば、自宅を売却後も家賃を支払って住み続けることが可能です。AG住まいるリースバックでは無料査定を実施しており、来店不要で手続きが可能です。まずは公式サイトもしくはお電話でお申込みください。