リバースモーゲージとリースバックを徹底比較！目的や特徴の違い、向いている人を解説

「リバースモーゲージ」は自宅を担保とした融資

リバースモーゲージとは、自宅に住み続けながら、自宅を担保に生活資金などを借りるローン商品です。生存中は原則、利息のみを返済し、亡くなった際に自宅を売却するなどの方法で元金を一括で返済します。

リバースモーゲージは、主に以下の3種類に分けられます。

銀行など民間金融機関のリバースモーゲージ

銀行や信用金庫などの民間金融機関が扱うリバースモーゲージです。各金融機関が独自に提供しており、利用条件や利用目的、金利などは、各金融機関ごとに、それぞれ異なります。

なお、本記事では、主に、民間金融機関のリバースモーゲージを解説しています。

不動産担保型生活資金（公的なリバースモーゲージ）

不動産担保型生活資金は、都道府県の社会福祉協議会が実施する「生活福祉資金貸付制度」で借りられる資金のひとつで、自宅に住み続けながら不動産を担保に生活資金の融資を受ける制度です。「公的なリバースモーゲージ」とも呼ばれます。

不動産担保型生活資金を利用できるのは、原則65歳以上の低所得世帯（住民税非課税世帯など）に限られます。

リ・バース60

リ・バース60とは、住宅金融支援機構と金融機関が提携して提供するリバースモーゲージ型住宅ローンです。

民間金融機関が独自に扱うリバースモーゲージとは異なり、利用目的が住宅の購入やリフォームなどに限定されるため、生活費には利用できません。融資限度額は、原則として担保評価額の50～60%、かつ8,000万円以下です。

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「リースバック」は自宅を売却して資金を得る方法

リースバックは、自宅をリースバック事業者に売却してまとまった資金を受取り、売却した自宅について、リースバック事業者との間で、賃貸契約を結ぶことで、賃借人として、売却した自宅に住み続けられるサービスです。

リースバックを利用して自宅を売却した場合、売却代金が一括で支払われ、利用目的も問われないため、幅広い目的で利用できます。

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リバースモーゲージとリースバックの違いを比較

リバースモーゲージとリースバックは、どちらも不動産を活用して資金を調達する手段のひとつですが、仕組みが大きく異なります。

リバースモーゲージとリースバックの特徴や受け取る資金、利用条件、メリット・デメリットの違いを解説します。

比較①受け取る資金・受け取り方

リバースモーゲージを利用することで受け取る資金は、「借入金」であるため、受け取った資金について、利息が発生します。

ただし、リバースモーゲージの利用者が生存中は、利息のみを返済すればよいため、月々の返済の負担は一般的に重くありません。

リバースモーゲージを利用した場合の資金の受け取り方には、年金型や一括融資型、自由融資型があり、金融機関によって異なります。

一方、リースバックを利用することで受け取る資金は、自宅の「売却資金」です。賃借人として、売却した自宅に住み続けるために、毎月の家賃の支払いは必要ですが、売却代金は一括で受け取ることができます。リースバックは、融資を受ける以外の方法で資金を調達したい場合に、利用することを検討できます。

比較②利用目的

リバースモーゲージを利用して受け取る資金は、「借入金」であり、は、事業資金や投資資金としては利用できませんが、その利用目的は、原則として自由です。

ただし、金融機関によっては、資金の利用目的が制限される場合や使途確認書類の提出を求められる場合もあります。

一方、リースバックを利用して受け取る資金は、自宅の「売却代金」であり、利用目的は問われません。

比較③所有権

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資を受ける仕組みで、リバースモーゲージの利用者が所有権を有したまま変わりません。

ただし、リバースモーゲージを利用した場合、一般的に、利用者が死亡した時に、自宅を売却するなどの方法で、借り入れた融資金を一括返済するため、最終的に、所有権は、自宅の売却先に移転します。

一方、リースバックは、自宅を売却し、売却した自宅について、リースバック事業者との間で、賃貸借契約を締結して、賃借人として住み続けるサービスであるため、リースバックを利用して自宅を売却した後は、自宅の所有権はリースバック事業者に移ります。そのため、リースバックの利用者は、自宅を売却した後は、自宅の固定資産税を支払う必要がありません。リースバックを利用した場合、自宅の所有権は、リースバック事業者に移転しますが、将来的に、売却した自宅の買戻しも可能です。

比較④利用条件

次に、リバースモーゲージとリースバックの利用条件を比較しましょう。

リバースモーゲージでは多くの場合、年齢に「満50歳以上」や「満55歳以上」などの下限が設けられています。配偶者にも年齢制限が設けられている場合が多いため注意しましょう。年齢制限に以外にも、収入制限があり、安定した収入を得ていることに加え、年収額についても、「年収120万円以上」などの制限が設けられている場合もあります。

リバースモーゲージの場合、原則として、単身か配偶者との同居のみ認められており、子どもや親族と同居している場合は利用できません。また、リバースモーゲージの利用者の推定相続人の同意を得る必要があります。

一方、リースバックの場合、年齢や収入、同居に関する制限は、基本的にありません。リースバックを利用しての売却を希望する自宅の住宅ローンが残っていても、売却価格が残債を上回っていれば、リースバックを利用することはできます。

また、リースバックでは、リースバックの利用者の推定相続人の同意は一般的に不要です。

比較⑤メリット

リバースモーゲージとリースバックのそれぞれの主なメリットは以下です。

リバースモーゲージの場合、自宅の名義はリバースモーゲージの利用者のままで、自宅を担保に資金を調達することができ、受け取った資金は、老後、介護、相続税などさまざまな用途の資金として利用することができます。リバースモーゲージの利用者が生存中は、返済がない又は利息のみを返済するだけで済むため、月々の返済の負担が少ない点も特徴です。

また、リバースモーゲージの利用者が亡くなった後は、配偶者が契約を引き継ぎ、そのまま自宅に住み続けられます。リバースモーゲージを利用できる年齢が高めに設定されており、高齢の方でも利用可能です。

一方、リースバックは、自宅を売却するため所有権はリースバック事業者に移りますが、賃借人として、賃料をリースバック事業者に支払うことで、その後も、自宅に住み続けられます。

リースバックを利用して自宅を売却した後も、引っ越す必要がないため、これまで通り、自宅での生活を続けられ、固定資産税や建物の火災保険料などを支払う必要がなくなります。

また、リースバックを利用して得た自宅の売却代金は一括で支払われ、利用目的の制限も一切ありません。リースバックを利用する際、「買戻し特約」を付けて売買契約を締結すれば、一度売却した自宅を買い戻すことも可能です。売却した自宅についての賃貸借契約は、リースバック利用者の相続人が相続できる点もメリットです。

比較⑥デメリット

次に、リバースモーゲージとリースバックの主なデメリットを解説します。

リバースモーゲージには、対象物件や利用者の収入、年齢、同居条件などについての制限が設けられており、利用のハードルが高い傾向があります。

また、利用限度額の範囲で何度でも追加借入れができる場合もありますが、利用限度額を超える借入れはできません。なお、利用限度額は担保物件の価値などをもとに審査で総合的に決まるため、利用者によって異なります。

リバースモーゲージを利用して借入金を受け取った場合、利用者が死亡した時に自宅を売却して、借入金の元金を一括返済するため、利用者は、自身のご家族に、自宅を残せない点にも注意が必要です。

一方、リースバックを利用した場合の注意点は、自宅をリースバック事業者に売却した後に、賃借人として、リースバック事業者に対し、毎月家賃を支払わなければならない点です。売却した自宅の家賃は、リースバックを利用して売却した自宅の売却価格から算出されるため、売却した自宅周辺の家賃相場より高くなる場合があります。

売却した自宅の賃貸借契約更新時に、家賃を値上げされるケースもあり、値上げされた家賃を支払えなくなれば、売却した自宅から退去せざるを得ません。また、売却した自宅に長く住めば、家賃の支払総額が、自宅の売却価格を上回る可能性があります。

また、リースバックを利用して自宅を売却すると、売却した自宅の所有権はリースバック事業者に移転するため、自宅に、自由に設備を設置することができなくなります。

さらに、リースバックを利用した場合の自宅の売却価格は、売却した自宅の維持に必要なコストや不動産価格の低下リスクを考慮して決定される仕組みです。そのため、売却価格は一般的に市場価格よりも低く設定され、不動産市場の相場のおおむね60％～80％前後になることが一般的です。

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リバースモーゲージが向いている方とリースバックが向いている方の違い

リバースモーゲージとリースバックには、それぞれ、メリット・デメリットがあるため、どちらを選ぶべきか迷う方もいるでしょう。リバースモーゲージが向いている方、リースバックが向いている方は、それぞれ、以下のような方です。

それぞれ詳しく解説します。

リバースモーゲージが向いている方

リバースモーゲージでは、定期的に定額の借入れもできるため、資金を一括で受取るのが不安な方に適しています。

自宅の所有権の移転がないため、自宅をご自身で所有したまま住み続けたい方にもおすすめです。

また、リバースモーゲージは、自宅に住み続けながら生活資金を確保できる商品です。毎月の返済は利息のみで済むか、または返済自体がないため、手元資金に余裕がなく、老後資金に不安がある方にとって、有力な選択肢となるでしょう。

リバースモーゲージの利用者が死亡した時に、自宅を売却して一括返済するため、ご自身のご家族に自宅を残す必要がない方に向いています。

リースバックが向いている方

リースバックは、売却代金を一括で受け取りたい方に適した資金調達方法です。自宅を売却して受け取った資金の利用目的の制限も一切ないため、住宅ローンの完済や相続税対策、教育費、事業資金の調達など、様々な目的に利用できます。

リバースモーゲージでは、物件や利用者の年齢、収入などに制限があり、利用できる方は限定されています。しかし、リースバックは、リバースモーゲージに比べて、制限が少ない傾向があり、リバースモーゲージで借入れできない方でも利用できる可能性があります。

また、リースバックを利用して自宅を売却した後は、売却した自宅の所有権がリースバック事業者に移り、固定資産税や建物の火災保険料の負担がなくなります。そのため、維持・管理の負担から解放されたい方におすすめです。

リースバックは、リバースモーゲージと違って、融資ではないため、借入れに抵抗がある方は、リースバックを検討するとよいでしょう。

リバースモーゲージの選び方

リバースモーゲージは、都市銀行や地方銀行、信用金庫など様々な金融機関が提供しています。内容も、金融機関によって様々なので、以下のポイントをおさえて選びましょう。

利用条件を確認する

リバースモーゲージは、利用者の年齢や収入、物件などの制限が多い傾向があります。金融機関によって利用条件が異なるため、事前に以下のようなポイントを確認しましょう。

リバースモーゲージは、戸建てのみ対象としている場合も多いため、マンションにお住まいの方は、金融機関に対し、事前に確認が必要です。また、物件のエリアが限定される場合もあります。

借入方法を比較する

リバースモーゲージを利用する場合、利用目的に合った方法で、借入れをすることができる金融機関を選びましょう。

リバースモーゲージを利用する場合の借入方法には、ATMなどを利用して利用限度額の範囲で随時借入れする方法や、一括で借入れをする場合、毎年一定額を借入れする場合があります。

金融機関によっては、複数のプランから選ぶことも可能です。

借入方法に加えて、リバースモーゲージの利用者が生存中は返済がないか、利息の返済が必要かどうかも確認しましょう。

リコース型・ノンリコース型を確認する

リバースモーゲージには「リコース型」と「ノンリコース型」があり、どちらのタイプが適用されるかは金融機関によって異なります。それぞれの違いは次の通りです。

ノンリコース型の場合、担保物件である自宅を売却して一括返済する際に、売却価格が、借入金額を下回っても、相続人がその不足分を返済する必要がないため安心です。

ただし、ノンリコース型は、リコース型と比べて、受け取った資金に対する金利が高く設定される場合があるため十分に確認しましょう。

リバースモーゲージとリースバックとを比較して、目的に合った方法を選ぼう

リバースモーゲージは、自宅を担保に融資が受けられるシニア向けのローン商品です。

一方のリースバックは、自宅を売却してお金を受け取り、以降は家賃を支払うことで自宅に住み続けられるサービスです。どちらも不動産を活用した資金調達方法ですが、リースバックは融資ではありません。

まとまった資金を一括で受取りたい方や、維持管理の負担から解放されたい方には、リースバックがおすすめです。リースバックは売却代金を一括で受取ることができ、利用目的の制限も一切ないため、さまざまな場面で利用できます。

リースバックの利用を検討されている方は、「AG住まいるリースバック」にご相談ください。Aにご相談ください。AG住まいるリースバックは、上場企業であるアイフルのグループ会社が提供するリースバックサービスです。

住宅ローンやキャッシングなどのお借入れがある方にもご利用いただけます。

電話でのご相談やWEBでの無料査定も受け付けているので、ぜひご利用ください。