自宅に住みながら売却する方法は？家を売るメリット・デメリットや成功のコツを解説

自宅に住みながら売却することは可能？

人が住んでいる状態でも、家の売却は可能です。実際、住み替えを検討している方の多くが、自宅に住みながらの売却を行っています。

そもそも、自宅の売却方法には次の2つの方法があります。

自宅を空き家にしてから売却するのとは違い、自宅に住みながら売却することでの課題となるのは住宅ローンでしょう。しかし、住宅ローンが残っている場合でも、家の売却代金でローンを完済できれば実現可能です。

また最近は、「リースバック」や「リバースモーゲージ」など、自宅に住みながらにして売却する方法の選択肢が広がっています。次の章で詳しく解説します。

住みながら売却する方法は3つ

住みながら自宅を売却したいと考える場合は、次の３つの方法から選択できます。

一般の不動産市場で売却

不動産会社を通じた一般的な売却方法の場合、自宅に住みながら、内覧などの売却活動をし、売却先が決まって、売却してから新居を探して住み替える方法です。

このように、先に売却先を決める方法を売り先行といいます。旧居の売却先行での住み替えです。売り先行では、売却益が分かってから新居を決めるので、資金計画が立てやすくなります。

リースバックを利用

リースバックとは、自宅を不動産会社などに売却した後も、売却した自宅について、賃貸借契約をして、賃貸物件として住み続ける方法です。自宅の売却でまとまった資金を手にしながら、住み慣れた家に一定期間住み続けたい方におすすめです。

住宅ローンが残っていても条件を満たせば利用でき、契約次第では将来的な買い戻しが可能な点もポイントです。

リバースモーゲージを利用

自宅を担保としてお金を借入れる不動産担保ローンがリバースモーゲージです。借入時には自宅の所有権が変わらず、契約者が亡くなった後に自宅の売却代金で借入金の元本を返済します。

借入金は家の担保価値に応じた金額となり、所有者の存命中の返済は原則として利息のみのため、一般的な不動産担保ローンに比べて返済にかかる負担を抑えられます。

住みながら売却するメリット

自宅に住みながらの状態で、一般の不動産市場で自宅を売却すると、空き家にしてから売る際には得られないメリットがいくつかあります。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

住み替えに向けてまとまった資金を用意できる

自宅に住みながら売却すると、新しい家への住み替えに向けて、まとまった資金の準備が可能です。

売却代金で、残りの住宅ローンを一括返済することができますし、住宅ローンを完済済みの場合は、新居の購入資金に充てられるなど、堅実な資金計画を立てられます。また、自宅の売却期限もないため、売り急ぐ必要もなく、納得のいく売却価格がつくまで待つことができます。

内覧者に生活のイメージが伝わりやすい

内覧は、自宅を売却するための重要な営業活動のひとつです。人が住んでいる状態での内覧であれば、購入希望者が実際の生活する場合のイメージをつかみやすいでしょう。

人が住んでいる状態なので、空き家とは違い、購入希望者は、家具が配置されている様子や部屋の使い方、サイズ感などを、リアルに想像できます。

また、自宅を売る側も、購入希望者に直接会えるので、住宅の魅力や周辺地域の住み心地などを細やかにアピールできます。

家の劣化を防ぎやすい

家は、空き家になると、劣化が急速に進むおそれがあります。家が空き家になってしまうと、窓を閉め切り、換気ができない閉鎖的な状態になります。そうなることで、家の中の空気のとおりが悪くなるため、湿気がたまりやすくなり、カビやシロアリの発生も気になります。

中でも、水回りは、サビなどによる腐敗も進みやすいでしょう。さらに、こうした腐敗による傷みに気づけない点も、水回りの劣化を進める原因になります。

その点、人の住んでいる家であれば、日常的に手入れや掃除が施されるため、自宅の劣化を防ぎやすいでしょう。普段何気なくしている掃除や部屋の換気が、ホコリ、湿気やカビの繁殖を抑えます。

住宅設備の劣化した家は売却に時間がかかります。よりよい状態で家を維持できるのも、住みながら売却するメリットのひとつです。

家を売るまでの居住費用がかからない

自宅を空き家にして転居した上で売却するのではなく、住みながら自宅を売却する場合、基本的に、新居に引っ越すまで二重家賃を払う必要がありません。

賃貸住宅に住み替える場合、家を売却してから賃貸住宅を契約するため、住み替えまでの家賃が発生せず、引っ越すまで月々二重に家賃を払う必要がありません。このように、自宅に住みながら売却する場合、二重家賃を支払わなくて済むので、節約することができます。

住みながら売却するデメリット

住みながらの状態で一般の不動産市場で売却するにはメリットは多いですが、あらかじめ押さえておきたいデメリットもあります。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

内覧への対応やスケジュール調整が必要になる

住みながら自宅を売却するには、購入希望者の内覧希望に合わせてスケジュールを調整する必要があります。自宅を売る側は、平日、土日祝に関係なく、内覧の予約希望に対応できるようにスタンバイしなければなりません。

「自分の家」でありながら「売却物件」でもあるため、営業活動である内覧は重要です。仕事や家族の予定などと同時に内覧をこなすのは大変ですが、より多くの購入希望者と出会うためにも、内覧への積極的な対応が必要です。

また、いつ内覧が決まっても困らないように、自宅を美しく保つ努力も求められます。

生活感がイメージダウンにつながる心配がある

実際に人が暮らす家を内覧すると、生活イメージをつかみやすいメリットがあります。しかし、生活感の出すぎた家だと、購入希望者の抱いていたイメージや理想からかけ離れて、売れにくくなるおそれがあります。

内覧時は、掃除はもちろん、購入希望者に良い印象を与えられるよう意識することが大切です。モデルハウスのような状態を維持するのは困難でも、清潔感のあるくつろいだ気分になれる空間を意識しましょう。

住みながらの売却が向いているケース

住みながらの売却が向いているのは、以下のケースです。

住宅ローンの返済が多く残っていると、自宅の住み替えに不安を感じるでしょう。そういった場合には、自宅の売却代金で残りの住宅ローンを完済してから住み替えると、新居の購入にかかる住宅ローンとの二重ローンを避けられます。

また、自宅に住みながらの売却の場合、内覧への積極的な参加が不可欠です。内覧の機会が増えるほど好条件での売却につながるため、内覧の希望に柔軟に対応できる場合に適しています。

自宅に住みながらの売却だと、売却期限を設けずに、ご自身が納得できる金額で売却しやすいでしょう。自宅に住みながらも売却は、自宅の価値を正当に評価してもらいたいと考える方におすすめの売り方です。

空き家にしてからの売却が向いているケース

一方、自宅を空き家にしてからの売却が向いているケースもあります。

内覧は、いつ、どんなタイミングで申込まれるかわかりません。スケジュール調整が困難な生活をしているとか、見知らぬ人を何度も家に入れることに抵抗を感じるなどの場合には、自宅を空き家にしてからの売却がおすすめです。

また、自宅の残りの住宅ローンと新居の住宅ローンが二重ローンになっても支払いに問題がない場合は、新居が決まった時点で住み替えるとよいでしょう。ただし、新居への住み替えには、ローン以外にも、引っ越し代や家具の買い替えなどにお金がかかる点にも考慮が必要です。

ほかにも、少しでも早く自宅を売りたい場合は、スケジュール調整を気にせずに、内覧を受け入れやすい空き家のほうが、不動産会社の販売活動を進めやすいと考えられます。

後悔しない！住みながらの売却を成功させるコツ

住みながら自宅の売却をしたい場合は、成功させるためのコツを押さえておきましょう。

それぞれについて、詳しくみていきましょう。

内覧の予約や希望に柔軟に対応する

家を探している方に購入を決断してもらうには、内覧への柔軟な対応が重要です。内覧の数が増えれば、それだけ購入希望者と出会う可能性も高まります。

内覧は、売却がはじまった当初ほど希望者が多く、休日ほど予約が入りやすい傾向にあります。売却が決まるまでは週末の予定を入れにくくなりますが、自宅売却の機を逃さないためにも柔軟な対応を心がけましょう。

また、居住者が生活している場合、内覧者は収納スペースや子ども部屋など細かいところまで見たいと希望しにくくなります。あらかじめ、自宅の中を整えておいたり、自ら必要な部分は開示したりするなど、できるだけ気になる部分を見られるように配慮することが大切です。

家の掃除・手入れ・ニオイ対策をする

住みながら自宅を売却する場合は、内覧時の印象をよくするために、自宅の掃除や手入れを欠かさないように気をつけましょう。

自宅の中に、日用品が散らかっている、掃除が行き届いていない、カビやサビなどが目立つということのないように、内覧では美しく保たれた自宅をアピールポイントのひとつにしましょう。

水回りなど、汚れやすく掃除がむずかしい場所は、プロのハウスクリーニングに頼むのもおすすめです。

また、自宅のニオイへの対策も欠かせません。ペットやタバコの匂いがあると、イメージダウンに繋がります。事前に換気したり消臭スプレーを使ったりして、自宅のニオイに配慮しましょう。

部屋を明るくする

一般的に、明るい物件の方が人気と言われています。日当たりがいい部屋の場合、日中の内見を受け入れるのがおすすめです。

日当たりがよくない場合は、照明を明るくすると印象が上がるため、工夫してみるとよいでしょう。

家の情報を正確に伝える資料を用意する

自宅に住みながら、家具などが置かれた状態を購入希望者に内覧してもらうと、生活のイメージをつかみやすいメリットがある一方、実際の家の寸法や間取りがわかりにくい可能性があります。

そこで、内覧時に次のような資料を用意しておくと家の魅力を伝えられ、ほかの物件と差別化しやすいでしょう。

マンションの場合は購入時のパンフレットがあれば、建物の構造や共用部の設備などがわかります。パンフレットが手元になければ、ご自身で作成した資料でも良いでしょう。

購入希望者からの質問には誠実に答える

空き家の売却とは違い、住みながらの自宅売却では、内覧で売りたい方と購入したい方が直接会話する機会があります。そのため、不動産会社を介さずに購入希望者から直接質問を受ける場合もあるかもしれません。

その際、よりよい条件で購入してもらいたい気持ちが強くても、嘘や隠し事、無回答は避けましょう。誠実に回答しなければ、自宅そのものに悪いイメージを抱かれる原因にもなります。

内覧でどんな質問にも対応できるよう、資料の準備や不動産業者の営業担当への相談などを事前に済ませておくと安心です。

新居探しを計画的に進めておく

自宅の売却代金を新居の購入費用に充てる予定の方は、計画的な新居探しが必要です。

もし、自宅を売却することができても、自宅の引き渡し日までに新居が見つからなければ、住む家を失います。その場合には仮住まいに引っ越すことになり、それだけ余計なコストがかかります。

家の販売から引渡しまでにかかる期間の目安はおおむね3〜6ヶ月間とされていますが、物件により開きがあり、予測するのはむずかしいでしょう。いつ自宅が売れても住み替えできるように、自宅の売却と同時に新居探しをはじめておきましょう。

信頼できる不動産業者と取引する

自宅に住みながら売却を成功させるために重要なのが、信頼できる不動産業者との出会いです。購入希望者とのやりとりは、不動産会社を介して行われ、自宅売却につながる入口です。

不動産業者選びは、まず複数の会社に家の売却価格の査定を依頼しましょう。その上で、提示された価格の大小だけではなく、売却に関する説明や対応にも注目して納得のいく不動産業者を選ぶのがおすすめです。

また、自宅の売却代金を新居の購入費用に充てる予定なら、同じ不動産業者に新居探しも依頼するとスムーズです。

売却価格の相場を理解する

自宅を売る際には、相場の理解が大切です。売却価格の目安がわかれば、どの方法を選ぶべきかの判断がしやすくなります。

近隣の価格相場を調べるには、複数の会社から見積もりを取ったり、一括査定サイトを活用したりすると良いでしょう。不動産会社ごとに提示する価格や条件が異なるので、価格相場と比べると、より良い条件で、自宅を売りやすくなります。

住みながら家を売る際には、売却方法やメリットを理解しておこう

自宅の売却には、空き家にしてから売る方法と住みながら売る方法の2種類があります。現在の自宅に続けながら売却する場合、自宅を空き家にしてから売るよりも、納得できる価格で物件を売りやすいなどのメリットがあります。

しかし、内覧への対応に追われるなど、一定のデメリットも想定しておかなければなりません。

一定期間、自宅に住みながら売却したいとお考えの場合は、リースバックがおすすめです。リースバックであれば、慣れ親しんだ家での居住を続けながら、住宅ローンの完済や、まとまった資金の準備ができます。

また、売却後も賃貸物件として自宅に住み続けられるリースバックは、自宅を売ったことが近所に悟られない点もメリットです。将来的に買い戻しも可能なので、住まいの選択肢が広がります。

リースバックサービスを提供しているAG住まいるリースバックでは、ご来店不要・無料査定を行っています。公式サイトの無料査定またはお電話でのご依頼後、先ずは机上査定（仮査定）を行い、お客様よりお申し出をいただいた場合は担当者がご自宅を訪問して本査定を行います。自宅を活用した資金調達に、ぜひご検討ください。