リースバックとは？
仕組みやメリット、おすすめの方をわかりやすく解説

リースバックとは

リースバックとは、所有する自宅を売却すると同時にその自宅を借り、家賃を支払って住み続ける仕組みです。これは不動産取引と賃貸借契約が一体となったサービスで、「セールアンドリースバック」とも呼ばれます。

リースバックを活用すると、住み慣れた住居・生活環境で生活を続けながら、まとまった資金を受取れます。売却時の契約内容によっては、売却後に自宅を買い戻すことも可能です。

持ち家比率の高い世代が高齢化していることもあり、老後資金の確保やローンの返済などを目的に、近年、リースバックの取扱件数が増加しています。

リバースモーゲージとの違い

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも自宅を活用して資金を調達する点では共通しています。ただし、取引の仕方に違いがあるので注意しましょう。

リバースモーゲージは、自宅を担保にお金を借りる仕組みで、所有者が存命中は、借りたお金の利息だけを返済し、亡くなった後に、担保となっている自宅を売却し、その売却代金を、借りたお金の返済にあてます。リバースモーゲージは、担保借入れのため、契約時に、自宅の所有権は移りません。

一方、リースバックは自宅を売却するため、自宅の所有権は、買主であるリースバック事業者へ移ります。契約時に受取る資金の性質も、リースバックは自宅を売却した代金であり、リバースモーゲージは自宅を担保とした借入金である点に違いがあります。

リースバックの仕組み

リースバックの大まかな仕組みは以下のとおりです。

リースバックでは、まず自宅などの所有不動産をリースバック事業者へ売却します。売買代金はリースバック事業者から一括で受取ることが可能です。

自宅の売買契約を締結した後、自宅の所有者は、リースバック事業者と賃貸借契約を締結し、もともと住んでいる自宅を賃貸物件として借り受けます。その後、自宅を売却した所有者は、家賃を支払って、賃借人として、以前と同様に自宅に住み続けられる仕組みです。

「リースバック」と聞くと、仕組みが難しく感じる方もいるかもしれませんが、その内容は利用者の方にも馴染みのある自宅の売却と賃貸借が組み合わされたシンプルな仕組みとなっています。

なお、通常の自宅売却と異なる点は、自宅をリースバック事業者に売却する点でしょう。通常の自宅売却の場合、自宅を購入してくれる方を探すために、広告を打ち出したり、ポータルサイトに登録したりすることが必要ですが、リースバックの場合、リースバック事業者に自宅を売却することから、これらの手間を省くことができ、比較的早い期間で売却代金を受取れます。

リースバックのメリット

リースバックはその仕組み上、いくつかのメリットがあります。主なメリットは以下のとおりです。

リースバックのメリット

リースバックの代表的なメリットは以下のとおりです。

各メリットの詳細を解説します。

売却後も借家として自宅に住み続けられる

リースバックの大きなメリットは、自宅を売却後も、家賃を支払うことでそのまま住み続けられることです。新居を探す、引っ越しをするなどの手間や労力がかかりません。住み慣れた環境で生活を続けつつ、老後の資金などのための資金調達ができます。

固定資産税などの維持費がかからなくなる

リースバックを利用して自宅を売却した後は、自宅の所有権がリースバック事業者へ移るため、固定資産税や都市計画税、火災保険料などの維持費をご自身で支払う必要がなくなります。

リースバック事業者によって異なりますが、マンションの管理費や修繕積立金などの費用もリースバック事業者の負担になるのが一般的です。

住宅ローンが残っていてもお申込みできる

不動産は、通常、住宅ローンの残債があると売却できません。しかし、リースバックは、売却代金次第で住宅ローンの残額を完済することも可能なため、住宅ローンが残っていても、リースバックへのお申込みができるメリットがあります※。

※残債金額により取扱いできない場合もあります。

リースバックのデメリット

リースバックは、複数のメリットがある一方、いくつかのデメリットも存在します。主なデメリットは以下のとおりです。

それぞれのデメリットの内容を解説します。

家賃が発生する

リースバックを利用して自宅を売却した後は、毎月家賃の支払いが必要です。家賃の金額が高額になると家計の負担になるため、住み続けたい期間家賃を支払い続けられるかについて、事前のシミュレーションが重要です。また、設定される家賃は利回りを考慮して計算されるため、周辺相場よりも高くなる傾向があります。

通常の売却価格よりも安くなる傾向がある

リースバックを利用して自宅を売却する場合、一般的な不動産売却と比較すると、売却価格が安くなる傾向にある点に注意しましょう。できるだけ高く売却したい場合は、複数のリースバック事業者に査定を依頼して、条件のよいリースバック事業者を選ぶなどの工夫が必要です。

自宅の所有権が変わる

リースバックを利用して自宅を売却すると、以前とは違い、自宅の所有権は、リースバック事業者に移ります。ですから、自宅のリフォームや新しい設備の設置には、リースバック事業者と相談し、承諾を得る必要があります。

なお、リースバックのメリットとデメリットをより詳しく知りたい方は、下記の記事もご確認ください。

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リースバックはどのような方におすすめ？

様々な用途に活用できるリースバックは、以下のような方におすすめです。

各項目の詳しい内容を紹介します。

老後資金を確保したい方

リースバックは、老後資金を確保したい方の選択肢となる仕組みです。

定年退職以降の期間が長くなると、公的年金だけでは老後の生活に不安を感じることもあるかもしれません。また、生活資金以外にも、入院や手術などの医療費や介護費用などで資金が必要となる場合もあるでしょう。

リースバックを活用すると、慣れ親しんだ自宅から引っ越すことなく、賃借人として住み続けながら、自宅を売却することができます。また、リースバックを活用することで受取る売却代金の使いみちは自由なので、さまざまな用途に利用することができます。

ローンを返済したい方

リースバックは、ローン返済の手段にも活用できます。

老後の安定した生活を考えると、「住宅ローンや金融機関からの借入れ返済の負担をできるだけ少なくしたい」と考える方もいらっしゃるかもしれません。

リースバックを活用して自宅を売却して受け取った代金をローン返済に充て、負担となっている住宅ローンを軽減することも可能です。このように、リースバックは、リースバック後の家賃の支払いとローンの返済金額を考慮し、ご自身の状況に合った選択をすることができます。

住み替えや建て替えをしたい方

リースバックは、資金調達が可能な上、今までと変わらず、借家として自宅に住み続けられるので、住み替えや建て替えをしたい方に便利な仕組みです。

例えば、高齢者施設への住み替えをする場合、入居時の一時金を支払うことができないケースや、すぐに入居したくても入居待ちとなるケースがあります。このような場合に、リースバックを活用すると、入居が可能となるまで借家として自宅に住むことができ、売却代金を入居時の一時金に充てることができます。

また、自宅を二世帯住宅として別の場所に建て替える際にも、リースバックは役立つ仕組みです。

例えば、子世代・親世代のそれぞれが住居を所有していて、新しく１軒の二世帯住宅を建てる場合、以下のような利用ができます。

相続対策をしたい方

不動産は分割するのが難しく、相続人同士の間でどのように分割するかが問題となる可能性もあります。

リースバックは自宅を生前に売却できるため、早めの相続対策が可能です。また、所有する不動産を現金化できるため、子どもたちへの均等な相続が実現しやすくなります。

リースバックを利用する流れ

リースバックは、一般的に以下の流れで手続きが進みます。

以下で手続きの詳細を解説します。

①利用の相談・問合せ

リースバックを利用する際は、はじめにリースバック事業者に問い合わせます。問い合わせる方法は電話やメールのほか、WEBの申込フォームを記入して送信する方法などがあります。詳細はリースバック事業者のWEBサイトを確認しましょう。

まず、リースバック事業者に、相談したい内容や自宅物件の情報などを伝え、リースバック事業者から、リースバックの仕組みなどの説明を受けます。あらかじめ、自宅物件の名義や住宅ローン残高、固定資産税額など、ご自身の物件に関する情報を準備すると、手続きがスムーズです。

②仮査定

仮査定は、自宅物件の基本的な情報をもとに、リースバック事業者が、概算の売却価格や家賃を査定する段階です。リースバック事業者が、実際にご自身の自宅物件を訪問する前に書類などで査定するため、仮査定は、机上査定とも言います。リースバック事業者の中には最短即日で仮査定結果を提示する事業者もおり、比較的短期間で仮査定結果を受取れます。

リースバック事業者に仮査定を依頼しても、必ず契約しなければならないわけではありません。無料で仮査定を実施するリースバック事業者も多く、ご自身の自宅物件の大まかな売却価格や家賃を知りたい場合に役立ちます。

ただし、仮査定はあくまで基本的な物件情報から算定した金額であるため、本査定の金額とは差が生じる場合もあります。

③本査定

仮査定の内容を確認し、希望する場合は本査定に進み、リースバック事業者の担当者がご自身の自宅物件を訪れて、建物の現状確認や周囲の状況を現地で確認します。本査定時には、リースバック事業者とご自身との面談も行われます。リースバックを活用することへの不明点や疑問点があれば、担当者へ相談してみましょう。

本査定後、リースバック事業者から正式な売却価格や家賃などが提示されます。

④リースバックの契約・入金

本査定後に提示された売却価格や家賃、契約の条件に、ご自身が納得できたら、リースバック事業者との間でリースバックの契約を締結します。

締結する基本的な契約は、ご自身の自宅物件を売却するための売買契約と売却後に自宅物件を借りる賃貸借契約です。

後に物件の買い戻しを希望する場合には、契約前にリースバック事業者に伝えて、賃貸借契約期間満了後に自宅を買い戻せる条件を設定します。

契約の締結が完了すると、リースバック事業者から、ご自身が指定した口座に売却代金が入金されます。

リースバックのトラブル事例

リースバックは自宅を売却後も借家として自宅に住み続けられる便利な仕組みですが、いくつかのトラブル事例も見られます。主なトラブル事例は以下のとおりです。

リースバックは仕組みが複雑であるため、事前にどのようなトラブルがあるかを把握しておくと、トラブルを避けて、気持ちよく、リースバックを利用することに役立ちます。

リースバックのトラブル事例をより詳しく知りたい方は、以下の記事もご確認ください。

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リースバックの注意点

リースバックはご自身の大切な資産を売却し、その後も使用する取引です。あとで後悔しないためにも、以下の2点に注意しましょう。

契約内容を確認する

リースバックでは、不動産売買契約と賃貸借契約を締結します。後のトラブルを防ぐためにも、それぞれの契約内容を事前に確認しましょう。

例えば、賃貸借契約には普通借家契約と定期借家契約などの種類があります。普通借家契約は契約をそのまま更新できる反面、定期借家契約は期間が満了すると原則として賃貸借契約が終了します。

住み替えや建て替えが目的の場合は定期借家契約でも問題ないケースもありますが、長く自宅に住み続けたい場合は普通借家契約が適しているケースも存在します。契約内容を確認しつつ、ご自身の希望に適した種類の契約方法を選択しましょう。

また、リースバック事業者などの宅地建物取引業者へ自宅を売却する場合、クーリングオフは適用されません。そのため、リースバックの契約を結ぶ前に、リースバック事業者に、不明点や疑問点をきちんと確認することが大切です。

わからない点は相談する

リースバックを利用する際は、主に以下のような検討事項があります。

リースバックを初めて利用する場合、わからない点や疑問点などがあるかもしれません。その場合は、リースバック事業者の担当者に相談してみましょう。

また、家族など信頼できる方に相談する、複数のリースバック事業者で相見積もりを取るなども、契約後のトラブルを避けるための有効な方法です。

リースバックに関するQ&A

リースバックに関するよくある質問をQ&A形式で紹介します。リースバックを利用する際の参考にしてください。

Q.リースバックの活用に年齢制限はある？

リースバックの活用に年齢制限はありません。成年に達していて契約が可能な方であれば、原則としてリースバックを利用できます。

Q.亡くなったあと、家族は住み続けられる？

賃借権は基本的に同居人や家族に引き継がれるため、住み続けることが可能です。ただし、契約内容によっては同居人や家族などに引き継げない場合もあるので、事前にリースバック事業者に確認しておきましょう。

Q.リースバックと通常の不動産売却の違いは？

リースバックと通常の不動産売却の大きな違いは、売却後に新居への引っ越しが必要なく、借家として自宅に住み続けられる点です。通常の不動産売却と比較すると、手続きにかかる期間が短い点も異なります。

自宅を活用した資金調達にリースバックを検討してみよう

リースバックは、売却後も家賃の支払いをすることで住み慣れた自宅に住み続けられるなど、いくつかのメリットがあるサービスです。老後資金の確保やローンの返済をしたい方は、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。

AG住まいるリースバックでは、来店不要・無料査定のリースバックサービスを提供しています。サービスの利用後は月々の家賃のお支払いのみで、借家としてご自宅に住み続けることができ、ご自宅の固定資産税や建物の火災保険料の負担はなくなります。

リースバックの売却代金の使いみちは自由で、ローン返済や老後の生活資金、高齢者施設の入居一時金などさまざまな用途に利用することができます。

AG住まいるリースバックの利用は、公式サイトの無料査定又はお電話でご依頼ください。担当者からの連絡後、ご希望があれば担当者がご自宅を訪問して物件査定をします。自宅を活用した資金調達に、ぜひAG住まいるリースバックをご検討ください。